収益物件を売りたい時に考えること

収益物件を売る前に考えること

・入居者付きのマンションを売却する理由

・売却を考える前に目的を決めましょう！

今回から入居者付きのアパート・マンションを売却する方法や注意点などを

例によって、何回かに分けて書いていきたいと思います。

一口に収益物件を売却すると言いましても、その理由は様々です。

「親から相続でもらったけど、不動産賃貸経営に興味がない、できない」

投資家の方が現在の状況を見て今が売り時と判断しての売却、いわゆる「出口戦略と

して高く売りたい」など理由は様々です。

後述しますが、その理由をはっきりさせることが大切です。

そこで良くある収益物件を売却する理由で多いものを挙げてみましょう！

・相続で親からもらったけど、将来的に借金が返せるのかどうか不安だから

・自分の子供に不動産賃貸経営はさせたくない、または遠くに離れて住んで

　いるので、子供に管理を任せるのは無理だから（自分の代できれいに精算したい）

・物件の買い替え（手持ち物件を売却して、もっと条件の良い物件に買い替えたい）

・法人所有の場合だと売却して、その資金を新規事業や設備投資に充てたい

・売却したお金を相続人で分けたい（遺産分割に使いたい）

・取得後５年経過し長期譲渡になったから（売却益に対する税金が下がるから）

・今が高く売れそうだから（または将来的に値下がりしそうだから）

このあたりの理由が、多いように思います。（私の経験上ですが、、）

売却を考える時に、「いくらで売れるのか？」「税金や経費はいくらかかるのか？」

「どうしたら高く売却できるのか？」「誰に相談するばベストなのか？」

この中でまず考えておきたいことは、

１．アパート、マンションを何のために売るのか？

２．利益目的で売るのか？　処分目的で売るのか？

３．いくらで売れそうか？（いくら以上だったら売りたいのか？）

 

当たり前のようですが、まずこれらのことがちゃんと自分の中で整理されていないと

失敗する確率が高くなったり、売り方がちぐはぐになってしまったりするからです。

例えば、１の「何のために売るのか？」

新規事業資金や遺産分割に充てたいなら、短期間で売却する必要がありますよね？

将来的に子供に継がせたくないと思っている人とは時間的な余裕が違います。

このように売る理由や目的によって、いつまでに、いくらで売るという目標が

変わってきます。つまり理由によって売り方も変わってくるということです。

２の「利益目的で売るのか　処分目的で売るのか」

利益目的で売る場合は、当然ながらなるべく高く売るということを第一に

考えます。しかし、処分目的でなるべく早く売らないといけないのに

「どうせ売るなら、少しでも高く売りたい」みたいな中途半端なことになって

せっかくの買い客を逃がしてしまうなんてことが、割とあるのです。

３の「いくらで売れそうか？」

これは、机上の計算だけで現実的な相場を無視してしまったり、

いくらで売れたらいいのかもわからずに売りに出してしまって後悔するなどと

いうことがあります。

（例えば、掛かる経費や手数料、支払う税金まで考えていなかったなど）

誰でも高く売りたいという気持ちは同じですが、あまりに相場とかけ離れた

金額では、見向きもされませんし、比較対象物件に利用されたりするだけです。

このあたりは、重要ですのでまた次回にお話しさせて頂きたいと思います。

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