収益物件を売りたい時に考えること　NO3

収益物件を売却するタイミングは？

１回目の時に収益物件を売却する理由について書かせていただきましたが、

今回は、その補足という意味で、売却するタイミングについて考えます。

やむを得ず売却をする場合と戦略的に売却をする場合とは、利益面でも変わって来ます。

１．大規模修繕を行う前に売却する

　　屋上防水改修工事や外壁塗装工事は、概ね１０年ごとに行っている場合が

　　通常です。この修繕費用は、物件の規模によっても違いますが、ちょっと

　　大きなマンションですと、かなりまとまった金額が出ていきます。

　　ここで、同じ売却をするなら大規模修繕をして見栄えを良くしてから

　　売却する方がいいのでは？という考えもあるかも知れません。

　　私の考えは、売却が簡単ではないようなエリアや築年数がかなり経っているもの、

　　何らかの問題があるような物件では、修繕工事を行った場合の方が良いケースが

　　あります。

　　しかし、通常ですと大規模修繕工事に掛かった費用全額を、売却金額に

　　上乗せすることはむずかしいと思います。

　　つまり、大規模修繕工事を事前に行っても、掛かった工事費用は売却代金には

　　あまり反映されませんので、その工事を行う前に売却する方が、現実的な

　　判断だと思います。

２．利益が確保できる時に売却する

　　今後の不動産投資市場が、伸びていくのか、縮小傾向にあるのかの

　　判断が重要になって来ます。

　　縮小に向かっていくと予想される時には、「利益確定売り」も考えるべき

　　だと思います。

３．損失を最小限にするための売却

　　もし不動産投資に失敗した（物件の選定を間違えた）と思ったら、

　　これは、もう１日でも早く売却処理をした方が良いと思います。

　　この辺は、株と違い「持ってればいつか上がるだろう」という可能性は

　　低いと思います。

　　収益物件は築年数が経過するほど、価値は下がっていくからです。

　　更にこれからの人口減少、市場の縮小化へ向かっている現状では

　　早めに「損切り」をして、次の良い物件に買い替えた方が良いと思います。

４．減価償却費を考えて売却

　　実際にお金は出ていかない減価償却による所得税の節税効果と、経費計上でき

　　ない元金返済負担が逆転することを「デッドクロス」といいますが、

　　この分岐点の前に売却するというのが、やはり正道ではないかと思います。

こうやって考えてみると、収益物件を売却するタイミングとしての築年数は、

概ね築１５年から２０年くらいが、良いのではないでしょうか？

査定金額の算出方法や経費などについても、書く予定でしたが、思いがけず

長くなってしまいました。

また、次回で考えたいと思います。申し訳ございません。

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