無断転貸をすると、、、

無断転貸にならない場合も？

「転貸」とは、賃貸人から借りた物を他の第三者に貸すことで、「又貸し」や

「転貸し」とも言います。

大体の賃貸借契約書の条項には、転貸禁止条項が入っています。

もし入っていなくとも、そもそも転貸は、法律で禁止されているのです。

民法６１２条１項

賃借人は，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲り渡し，又は賃借物を転貸する

ことができない。

更には、、

民法６１２条２項

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは，

賃貸人は，契約の解除をすることができる。

というように定められています。

転貸するケースというのは、住居系よりもテナントビルや店舗などの方が

多く見られるかも知れません。

大家さんにとって転貸が明確になった場合に取りうる措置は、、

上記のとおり、無断転貸であれば背信行為と認めるに足らない特段の事情のない限り、

賃借人との賃貸借契約を解除することができます。

賃貸人が、賃借人との間の賃貸借契約を解除すれば、賃借人も転借人も建物の

使用権限が無くなることは明らかですから、賃貸人は転借人に対して明渡し請求を

することができます。

また、転借人への賃料相当額の損害賠償請求も可能です。

と建前？はそうなんですが、実際は無断転貸が行われたからといって、

常に賃貸借契約を解除できるとは限りません。

判例では「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用・収益をなさしめた

場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の

事情があるときは、賃貸人は民法第612条第2項により契約を解除することが

できない。」との判断を示しているからです（昭和28年9月25日）。

判例でいうこの「背信行為と認めるに足らない特段の事情」の判断は、

例えば賃借人と転借人との間に親族関係等の特殊な人間関係がある場合だとか

使用収益の実態や主体に実質的な変化がない場合などの例があります。

また賃借家屋のうちのごく小さい部分を転貸したなど転貸が軽微であるとか

個人から法人に変えたなど法律的・形式的には別人格でも社会的・実質的には同一性が

ある場合なども挙げられます。

いずれにしましても、賃借人の立場では、このような場合にはまず賃借人に

相談をされた方が大きな争いにならないでしょう。