不動産投資で失敗する人の共通点　その２

成功する人と失敗する人の違いとは？

失敗を防ぐ方法とは？

投資は、「家賃収入ー支出ー納税額」というシミュレーションを行い、

それでもなお余剰金が残るようなら、購入を検討するというのが本来の

考え方です。

この支出にあたる費用をあげてみますと

　　　・購入時の初期費用や税金

　　　・空室時の損失額

　　　・毎月の返済額

　　　・管理を依頼したら管理委託手数料

　　　・入居募集時の仲介手数料や広告費

　　　・入退去時のリフォーム費用

　　　・修繕費用、メンテナンス費用

　　　・将来の大規模修繕費用の積立金

　　　・各種保険料

　　　・所得税や住民税

　　　・その他雑費

これらの費用合計と収入合計を比べて、検討することが大切です。

　　　　　　失敗する人　　　　　　　　　　　　　　　成功する人

購入時に収支シミュレーションをしない　　　投資金額が何年で回収できるか計算する

将来的な賃貸需要や修繕費を考慮していない　運営後にかかる費用を把握している

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（空室リスクを把握している）

税金知識がない　　　　　　　　　　　　　　税金も含めた全ての支出を想定している

購入した不動産を将来どうするか未定　　　　長期所有か売却かの出口戦略が決定してる

簡単に言えば、失敗する人の逆をすれば良いということになります。

・本やネット、セミナーなどで知識や最新情報を仕入れる

・融資・収支計画は入念に立てる

・リスク分散を考える

・ゴールを予め決めて出口戦略を練る

例えば、知識を仕入れるには、成功体験を書いた本はたくさん出ていますが、

失敗談を書いた本やブログを読むほうが、よりわかりやすいと思います。

収支計画は、マンション事業経営であるということを認識して経営者としての視点で

考えましょう。

借入金が多くなるほど、リスクが高まりますので、ある程度の自己資金を

用意することが必要です。特にサラリーマン大家さんであれば

かなりの自己資金を持っていないと現状での融資はむずかしいと思います。

出口戦略については、特にハードルが高くなりますが、これが成功、失敗を分ける

大きな要因になります。

将来的な予測をして何年後に売却しようと計画しても、経済情勢や社会情勢の変化に

よって計画通りには行かないはずです。

臨機応変に対応すること、まさにこの対応が不動産投資のセンスが問われることになると

思います。

３年前にスルガ銀行やレオパレスの問題が出てくることを予測できた人は

少ないと思います。

もっと以前のバブル景気の終焉を正確に予測できた人も少なかったと思いますが、

私の周囲でも、それらを「野生のカン？」で逃れた人は少数ですが確かにいるのです。

そのような人から話を聞くと、普通の人が見逃すようなちょっとしたサインを

ちゃんと捉えているし、物事の正誤を、目先の欲にとらわれずに見ている人と

いう印象があります。

ある人は、今売却すると損が出るとわかっていても、すぐに売却を決めて

最小限のマイナスで済ますことが出来ました。

言葉にすると簡単ですが、この決断が、なかなか出来そうで出来ないんです。

株でいうところの「損切り」ですね。

運よくうまく回っているうちは、表面に出て来ませんが、いざピンチに

陥った時に、その人の真価が問われるのが、不動産投資です。

「失敗した！」「ヤバい！」と思ったら、すぐに処理して（売却して）次に

行くという決断ができる人こそ、最終的に成功する人のように思えます。