違法建築について　　その２

違法建築のデメリット

既存不適格とは？

前回の不動産ブログで違法建築について記事にさせていただきました。

今回は、その続きとなります。

もし違法建築物を購入したとすると、役所から使用禁止や是正指導が入る場合が

あります。

最悪の場合、取り壊しの命令が出ますし、放置すれば行政代執行で解体され、

費用請求されることもあります。

工事中の物件であれば、工事停止の指導の可能性もあります。

また、違法建築物を担保にして融資を受けようとしても、多くの場合、金融機関から

断られることになってしまいます。

更には売却をしようと思ってもその際には違法建築である事実を告知しなければ

なりません。そうなると、当然、買主は限定されることになりますし、資産価値

そのものが大幅に下がってしまいます。

賃貸にした場合は、建物の安全性や耐火性能が不十分なことがあり、災害が

起きたときに入居者の生命を脅かすことがあります。

そして、問題が起これば所有者責任は免れません。

こうして考えますと、いくら安くても違法建築物を購入するメリットは、

少ないと思います。

ここでひとつ注意したいのは、建築した当時は適法な建物だったものの、法律の改正に

よって現在では適法ではなくなったものがあります。

これを既存不適格建物といいます。

元々基準を守っていたものに対して法改正が後から施工され、規定値をオーバーして

しまったものですので、その部分に関しては優遇措置がなされています。

この場合、建ぺい率、容積率オーバーに対する罰則はありません。

しかし、規定をオーバーしている状況で今以上に延床面積を増やすことはできません。

増改築や大規模修繕等を伴わないリフォームであれば、オーバーしている面積分を

壊さなくとも大丈夫ですが、確認申請や改装、改築、建て替えなどをする際には、

現在の基準に合わせる必要があります。

いずれにしましても、違法建築、既存不適格を見分けるのは、素人では簡単ではない

場合も多いですから専門家に相談する方が無難だと思います。