マンション経営　新築か中古か？

新築アパートを経営する場合と中古アパートを購入する場合のメリット・デメリット

アパート経営は、新築と中古のどちらを選ぶべき？

不動産投資では、分譲マンション（区分所有）や戸建ての経営も含まれますが、

今回は一棟マンション、アパートを対象にして新築で建てた方が得か？

中古の収益物件を購入した方が得かということについて考えてみたいと思います。

建築業者がすでに建築したアパートを購入する場合もありますが、

今回は自分で建物を建てる場合を想定します。

新築で建てる場合の建築費は、大雑把に言って

　　　木造アパート　　　　坪単価４０～６０万円

　　　軽量鉄骨アパート　　坪単価６０～７０万円

　　　鉄筋コンクリート　　坪単価７０～１００万円

建物本体価格（本体工事費）のほかに別途建物周りの外構工事や駐車場工事が

掛かります。それに不動産取得税や登記費用、各手数料などもかかってきます。

そして自分の所有している土地に建てない場合は、土地の購入費用も

加算されます。

それらの初期費用を列挙することは、また別の機会に書かせてもらうとして

今回は、メリット・デメリットについてだけ触れます。

新築アパートのメリット

・資産価値が高いためにローン審査や借入条件が有利

　（所有地に建てる場合は、尚更ローンが組みやすい）

・家賃を高く設定でき、空室リスクが少ない

・修繕費も、ほとんど掛からない

・今のトレンドにあった、人気の建物を建てられる

新築アパートのデメリット

・初期費用が高いために利回りが低い場合が多い

・家賃は最初高いが、新築プレミアムが終われば値下がり率も高い

・入居率０からのスタートなので、満室になるまでに時間がかかる場合あり

中古アパートのメリット

・初期費用が新築と比べて低いために高利回りの物件を見つけやすい

・将来賃料もある程度想定できるため、見込みが立てやすい

・人気のエリアを自分で決められる（所有地に新築する場合と比べて）

・所有した時から賃料が入ってくる

中古アパートのデメリット

・ローン審査が新築と比べて不利に働くことが多い　自己資金が必要になる場合が多い

・修繕費用が高くなる

・空室率が新築と比べて高い

・瑕疵のリスクがある

このようなメリット・デメリットがあるとおもいますが、物件の選び方や

工夫次第では、中古マンションのデメリットリスクも減少させることが出来ます。

例えば中古一棟マンションの修繕費については、どれくらいメンテナンスを

前オーナーがして来たのかをよく確認し、今後の修繕計画も含めて

購入費用に反映させることが大切です。

空室率も、人気の部屋に作り替えるリフォームで改善することが出来ます。

但し、ユニットバスからバストイレ別に作り替えたり、クローゼットを

新設したりするのには、そのスペースが確保できるかどうかを事前に

確認しておくことも必要です。

４０年前なら、場所を選ばず自分の所有している農地や空き地にマンションを建てても

周りに賃貸物件が少なかったために誰でもマンション経営が成り立ちました。

しかし、現在は、余程、賃貸マンションの立地に適した場所でない限り、ただ建てても

マンション経営が成功する確率は少なくなって来ています。

つまり、将来的にも需要があるエリアの選定、家族構成や人口比率などから

そのエリアにあった最適な間取り、家賃、設備などを備えていなければなりません。

その他信頼のおける不動産業者とのつきあいなど、よりプロ化した大家さんしか

生き残っていけないくらい、マンション経営は競争が激しくなっています。

そのため、初期費用が多くかかる新築物件は、家賃収入が確実でなければ

不動産投資初心者の方には、おススメできるものではありません。

土地購入からの新築物件では、尚更です。

最初に出口戦略を考えて「安く買って付加価値をつけて高く売る」ことが

出来る物件に仕上げることができる物件かどうかの見極めが、

重要になってくると思います。

さもなければ、「買ったら手放さずに長期間の安定的な運用ができる物件」を

購入するかだと思います。