老朽アパートを子供に相続させる？　その２

建て替えや売却を検討する前にチェックすることは？

前回の不動産ブログの続きです。

古くなったアパート・マンションを子供に相続させるかどうかという問題について

考えてみます。

マンション・アパート経営は、古い物件ほど経営はむずかしくなります。

単純に考えてみますと、新築、もしくは新築に近い物件であれば、未経験者でも

なんとかなるものです。

しかし、築年数が経過した物件ではそうは行きません。

まず築年数が経過した不動産は、新しい物件と比較して修繕費用が多くかかる傾向が

あります。

その中で、修理すべき箇所と、する必要のない箇所など、修理実行の判断が、

求められます。

また、空室リスクが高いことや、家賃下落リスクも高いことも挙げられます。

３０年～４０年前でしたら、所有している田んぼや畑をマンションにしても

入居率は高かったと思います。

今後、人口が減ってくること、さらには単身世帯が増加することも考えますと

１．現在所有しているアパート・マンションの立地で今後も需要が見込めるのか？

２．現在の間取りや設備は適切なのか？

３．競合するマンション・アパートが周辺にどれくらいあるのか？

まずは、このあたりを確認してみてから、建て替えやリノベーション・リフォーム、

収益物件として売却、もしくは解体して更地にして売却するかどうかの

判断材料にするべきだと思います。

立地に問題がある場合は、斬新なアイディアで乗り切れる場合もありますが、

どうにもならないケースの方が多いと思います。

間取りや設備を変更するには、多額の費用が掛かります。

また、立地が良くても周辺に次々と新しい競合物件が増えているエリアでは、

古い物件はどうしても入居率は悪くなると思うからです。

現在では、部屋探しをしている人の９０％以上はインターネットで探していますから、

築年数が古いというだけで、はねられてしまう可能性が高くなります。

長くなりましたので、続きはまた次回とさせていただきます。