不動産の価格っていくつある？

公示価格、路線価格、実勢価格、固定資産税評価額の違いは？

実際の土地の評価額はどのように査定する？

不動産の価格といわれるものは、実は５つもあります。

何を基準としているかによって、評価が変わっていますので今日は

簡単に整理してみたいと思います。

「実勢価格・相場」「公示価格」「基準地価」「路線価格」「固定資産税評価額」

と評価が高い順から並べました。（公示価格と基準地価はほぼ同じです）

この５つがありますので、ひとつずつ解説します。

１．実勢価格

　　これは、みなさんがよく使われる相場というものですね。

　　この相場というものは、周辺の取引事例の推移を見て算出します。

　　実際に取引される価格とも言えます。

　　ついでに「査定価格」は、この相場や公示価格や路線価などを参考にして個々の

　　土地の形状、立地などに応じて算出するものです。

２．公示価格

　　土地取引の基準となる価格です。

　　１月１日現在の地価を、国土交通省が毎年３月に発表するものです。

　　公共事業用地の取引や一般の土地取引の参考にする価格です。

　　浜松でいうならば、全町ではないですが、毎年同じ決まった町の同じ場所で

　　の価格を出しています。住宅地と商業地というように分かれています。

３．基準地価

　　7月１日現在の地価で都道府県が毎年９月に発表するものです。

　　公示価格とは、選定する町や場所が違います。

　　価格は、公示価格とほぼ同じですので、査定する場合は、その査定する時の

　　時期によって、年の前半なら公示価格を参考にし、９月以降の査定なら

　　基準地価を参考にして算出するなど直近の地価を参考にしている場合が多いです。

４．路線価格

　　相続税や贈与税を算出する時の基準として使います。

　　国税庁が毎年７月に発表します。

　　市街化区域内の公道に面した価格を出しています。（道路に価格がついている）

５．固定資産税評価額

　　固定資産税を賦課するための基準となる価格です。

　　地方自治体（各市町村）が固定資産課税台帳に登録されている土地・建物

　　の価格を算出しています。

　　３年ごとの見直しがされています。

この関係は、公示価格を１００とすると

路線価格は８０、固定資産税評価額は７０といったぐあいです。

ですので、このうちの１つの価格がわかれば、他の２つのおおよその価格も

算出できることになります。

投資用マンションを購入する場合、相続対策で買う場合は「路線価格」を、

収益目的なら「固定資産税評価額」も見ておいた方がいいでしょう。

また、実勢価格と言っても、

不動産会社が事前に売主に提示する「査定価格」

その査定価格を基に、売買金額を決定して実際に売りに出す「販売価格」

そして、買主と価格交渉をして最終的に決まる「成約価格」があります。

相続税を計算する際に用いる「路線価格」も、同じ道路に面していれば

どの土地も同じ金額という訳ではなく、土地の形状や道路に面している間口の幅

などによって金額は変わってきます。

相続税を計算する場合は、路線価格と同じかそれ以下になりますので、

相場といわれる「実勢価格」よりも最初からその８０％以下での評価となります。

同じように毎年送られてくる固定資産税の納付書に書かれている評価額と

不動産業者が行う査定によって出された評価額とは、当然ながら

違ってきます。

いろいろな価格があって戸惑うかもしれませんが、その価格を使う用途に

よって変わってくるんだということを押さえておけば宜しいかと思います。