サブリース契約に規制！

賃貸住宅管理適正化法とは？

サブリース契約の前に重要事項説明が義務化！

6月12日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、賃貸住宅管理適正

化法）」が成立しました。

この法律により、サブリース契約や管理受託契約の前に重要事項説明が義務付けられ、

管理業者は国土交通省への業者登録が必要になります。

この法律に関して、６月２２日付け楽待投資新聞の記事が一番わかりやすかったので

一部抜粋してご紹介します。

"サブリース契約とは、アパートなどの賃貸住宅を管理業者がオーナーから一括で

借り上げ、入居者へ転貸することだ。

オーナーは物件を一括で管理業者に貸して賃料を受け取れるため、空室が発生しても

一定の賃料収入が保障されるというメリットがある。

ただし、管理業者には賃料の10～20％の手数料を支払う必要があり、

入居者が支払う家賃を満額受け取れず収益性が低下するというデメリットもある。

また、近年多発しているサブリース関連のトラブルの1つが「家賃保証などの契約条件

の誤認」だ。たとえば、オーナーは30年間一定の賃料収入が保障されると思って

購入したのに、近隣の賃料相場との相違を理由に、管理業者から家賃保証金額の減額を

求められるケースだ。

借地借家法では、「貸主（オーナー）」より「借主（管理業者）」が保護されるため、

管理業者から家賃減額の申し立てや契約解除の要求ができる点が問題視されている。

このようなトラブルは、オーナーが管理業者から十分な説明を受けていないことから

発生していることが多い。そこで今回の法律で「サブリース業者と所有者との間の

賃貸借契約の適正化に係る措置」が定められ、サブリース契約するために必要な規則が

設けられた。

1．不当な勧誘行為の禁止

サブリース契約の勧誘時に、故意に事実を告げず、又は不実を告げるなどの不当な

行為を禁止する内容。

具体的には「10年後に家賃改定の見直しがあることを告げず、広告で30年間の

家賃保証を告知する」などの行為が該当する。

これはサブリース契約を案内するアパートメーカーなどの勧誘者も規制の対象となり、

違反した場合は管理業者と同様に処分を受けることになる。

2．重要事項説明の義務化

不動産の売買や仲介の重要事項説明書と同じように、サブリース契約の締結前に、

家賃や契約期間、契約の更新に関する内容などを記載した書面を交付して説明する

義務が生じるようになる。

この規制により、オーナーが契約内容を理解しないまま、サブリース契約を締結して

しまうのを防ぐのが狙いだ。"

この法律のおかげで、今後はトラブルが減少するかといえば、まだ問題も残るようです。

今回の法律は、契約時にその内容を理解することに重点を置いています。

一方で、事後的な救済には繋がらない内容となっています。

そのため、一度サブリース契約をしてしまったら、物件が存在する限り、

サブリース業者に頼らざるを得ないオーナーも多いということです。

重要事項の説明を受けて契約したとしても、大幅な家賃保証の減額を提示されたら

受けざるを得ないオーナーもいると思いますので、トラブル自体は今後も

なくならないでしょう。

個人的に思うのは、今後の大家業は、管理会社や家賃保証というものを使うのではなく

自分で勉強をして、アパート・マンション経営をやっていくんだという強い意思を

もった大家さんが生き残っていくように考えます。