三方不動産株式会社
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2019年05月20日
不動産コラム

浜松市の収益物件について考える(NO2)

浜松市の収益物件市場 現在の状況は?

人口減少と将来家賃との関係を考えてみます。

浜松市の中で人口増加が見込める区はあるのか?

今は売り手市場なのか買い手市場なのか?

収益物件の価格は、住宅、土地などと同じように需要と供給のバランスで          決まってきます。

これは必ずしも、ずっと一定ではありません。

その時々の時流によって、買い手市場の時もあれば売り手市場の時もあります。

 

最近の浜松市の収益物件市場は、スルガ銀行、レオパレスなどの                          問題により買い手市場に傾いていると思います。

 

売り物件が増えたというより、収益物件を買える人のマーケットが

金融機関の融資条件のハードルが上がったために絞られてきたと考えられます。

 

スルガ銀行のシェアハウス不正融資が問題になり始めた去年の夏頃から

徐々に融資条件が厳しくなって来て、特に今まで融資を受けられていたような

サラリーマン大家さんたちには、融資を今まで通り受けることがむずかしく

なって来ました。

 

そうなりますと、仮に市場に出ている売収益物件の数が変わらないと仮定すると

買い手の数が減ってきている訳ですので、

需要<供給

となり、売買価格も抑えられてきます。

 

 

浜松市の将来家賃を考える?人口増加の区はどこ?

次に将来の家賃相場について、見ていきたいと思います。

 

現在の人口動態、経済情勢、賃貸需給状況を考えると、残念ながら家賃は

下落していくと考えざる得ません。

 

リフォームなどで物件のバリューアップを図れば家賃を引き上げることが

できるという考え方も、もちろんありますが、その場合、リフォームに

お金をかければ当然キャッシュフローにはマイナスとなります。

 

今後、人口減少により、部屋を借りる人の絶対数が減ってくる訳ですので、

長期的に見れば、部屋を借りたい人より物件数の方が多くなってきますので

賃料は下落していくことが予想されます。

 

ここで私が言った長期的に見ればという意味ですが、確かに

20年後、30年後は全体人口は大きく減少して行きます。

 

しかし、過去5年間の浜松市の行政区別世帯数人口を見ますと

東区と浜北区の2区だけが増加しています。(平成27年1月1日現在から

平成31年1月1日現在のものを抽出・外国人住民含む)

東区が771人の増加、浜北区は2719人の増加です。

 

更に、浜松市の将来推計人口(平成25年3月推計)を見てみますと

平成40年(令和10年)頃まで人口増加予測が出ているのは、

西区と浜北区だけです。

 

浜松市の将来推計人口(平成25年3月推計)はこちらを参照

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kikaku/zinkousuikei/documents/jinkousuikei.pdf

 

総務省が5年ごとに行う最新の人口調査結果がまもなく出るでしょうから

そちらにも注目したいと思います。  

 

当然ながら、賃料は、単純に人口増減だけで決まるものではありません。

築年数や設備、立地、経済情勢等、複合的に多くの要素が関わってきます。                    

それでも、基本的に需要が減ってくるところよりは、リスク面での軽減が

あることは間違いないことです。

 

浜松市の中での浜北区 人口増加は、

将来家賃、出口戦略を考える上でのひとつの参考には、なるかも知れませんね?

 

この記事を書いた人
澤木 規行 サワキ ノリユキ
澤木 規行
三方不動産㈱の澤木です。 社長一人の小さな不動産会社ですが、不動産業に携わって33年間の経験と知識を生かして、皆様のお役に立てるように頑張ります。 「三方不動産に依頼して良かった!」と思ってもらえる仕事を積み重ねて行きます。 不動産の売却や土地活用でお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください! また、不動産を購入しようかどうか迷っている方、 ポータルサイトや他社サイトでも気になる物件がございましたら、お気軽に ご相談ください。

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