浜松市の収益物件について考える（NO2)

浜松市の収益物件市場　現在の状況は？

人口減少と将来家賃との関係を考えてみます。

浜松市の中で人口増加が見込める区はあるのか？

収益物件の価格は、住宅、土地などと同じように需要と供給のバランスで　　　　　     決まってきます。

これは必ずしも、ずっと一定ではありません。

その時々の時流によって、買い手市場の時もあれば売り手市場の時もあります。

最近の浜松市の収益物件市場は、スルガ銀行、レオパレスなどの　　　　　                     問題により買い手市場に傾いていると思います。

売り物件が増えたというより、収益物件を買える人のマーケットが

金融機関の融資条件のハードルが上がったために絞られてきたと考えられます。

スルガ銀行のシェアハウス不正融資が問題になり始めた去年の夏頃から

徐々に融資条件が厳しくなって来て、特に今まで融資を受けられていたような

サラリーマン大家さんたちには、融資を今まで通り受けることがむずかしく

なって来ました。

そうなりますと、仮に市場に出ている売収益物件の数が変わらないと仮定すると

買い手の数が減ってきている訳ですので、

需要＜供給

となり、売買価格も抑えられてきます。

次に将来の家賃相場について、見ていきたいと思います。

現在の人口動態、経済情勢、賃貸需給状況を考えると、残念ながら家賃は

下落していくと考えざる得ません。

リフォームなどで物件のバリューアップを図れば家賃を引き上げることが

できるという考え方も、もちろんありますが、その場合、リフォームに

お金をかければ当然キャッシュフローにはマイナスとなります。

今後、人口減少により、部屋を借りる人の絶対数が減ってくる訳ですので、

長期的に見れば、部屋を借りたい人より物件数の方が多くなってきますので

賃料は下落していくことが予想されます。

ここで私が言った長期的に見ればという意味ですが、確かに

２０年後、３０年後は全体人口は大きく減少して行きます。

しかし、過去５年間の浜松市の行政区別世帯数人口を見ますと

東区と浜北区の2区だけが増加しています。（平成２７年１月１日現在から

平成３１年１月１日現在のものを抽出・外国人住民含む）

東区が７７１人の増加、浜北区は２７１９人の増加です。

更に、浜松市の将来推計人口（平成２５年３月推計）を見てみますと

平成４０年（令和１０年）頃まで人口増加予測が出ているのは、

西区と浜北区だけです。

浜松市の将来推計人口（平成25年3月推計）はこちらを参照

https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/kikaku/zinkousuikei/documents/jinkousuikei.pdf

総務省が５年ごとに行う最新の人口調査結果がまもなく出るでしょうから

そちらにも注目したいと思います。　　

当然ながら、賃料は、単純に人口増減だけで決まるものではありません。

築年数や設備、立地、経済情勢等、複合的に多くの要素が関わってきます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

それでも、基本的に需要が減ってくるところよりは、リスク面での軽減が

あることは間違いないことです。

浜松市の中での浜北区　人口増加は、

将来家賃、出口戦略を考える上でのひとつの参考には、なるかも知れませんね？