来年４月の民法大改正で変わること　その１

２０２０年４月１日の改正民法施行で変わる瑕疵担保責任

契約不適合責任とは？

２０２０年４月１日に約１２０年ぶりに民法が抜本的に改正されることに

なりました。

インターネット取引の普及など時代の変化に対応することが、主目的とされています。

消費者保護をより重視する内容に見直されるようです。

その改正箇所は、２００項目にもわたるといいますから、来年以降

私たちの考え方も大幅に変えないといけない部分も多く出てくると思います。

とても、１回の記事だけでは書ききれませんので、不動産取引に関する大切な

ところを取り上げていきます。今後、不動産業界でも勉強会や講習会が開催される

でしょうから、その都度、記事にしてみたいと思います。

まず、今回の改正で一番大きなところは、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」

へと変わることです。

私のブログでも、「瑕疵担保責任ってなんでしょうか？」６月２４日

で簡単に触れましたが、その瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わると

いうのです。

そもそも「瑕疵」というのは、わかりやすくいえば「欠陥」のことです。

その内容については、６月２４日のブログを参考にしてください。

こちらです。

https://mikata-f.com/contents/332

瑕疵担保責任で問題となるのは、「隠れた瑕疵」でした。

雨漏りやシロアリの被害、主要構造部分の腐食や傾きなど、「買主が通常の

注意を払ったのにも関わらず発見できなかった瑕疵」つまり見えない欠陥と

なります。

また、買主が物件を購入する際、「過失がなく知らなかった」善意無過失で

ある必要があります。

また、売主が売買契約前に買主に対して瑕疵について十分に説明していれば

基本的に瑕疵担保責任を問われる心配はありませんが、たとえ売主が

善意無過失だったとしても買主も善意無過失であれば、売主は瑕疵担保責任を

負わなければなりませんでした。

これが、「契約不適合責任」となるとどうなるのでしょうか？

契約不適合とは、「目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しないこと」

を指します。

例えば、建物にシロアリの被害が生じていることを売買契約書に記載し、買主も

了承の上、売買契約を締結すれば責任は問われませんが、契約書にその記載が

なければ契約不適合責任に成り得るということです。

契約書の内容と契約の対象物が合致しているかどうかが問われます。

つまり、契約書に記載する内容がより重要になるということになります。

ただでさえ、一般の方には不動産売買契約書の内容は、理解しにくい表現が

多いと思いますが、これがさらに詳細になる可能性があると言えます。

この続きは、また次回にします。