瑕疵担保責任とはなんでしょうか？

瑕疵とはどういうものでしょうか？

瑕疵担保責任の期間や範囲について

民法の規定について

前回のブログでお約束しました瑕疵担保責任について書いてみたいと思います。

瑕疵（かし）とは、売主や買主が注意しても確認できなかった欠陥や不具合の

ことをいいます。

瑕疵には、物理的な瑕疵だけではなく心理的な瑕疵も含まれる場合がありますので

ちょっとむずかしいですね。

例えば次のようなものが瑕疵にあたります。

・雨漏りや水漏れ

・シロアリ

・腐食

・給排水管の故障

・建物の構造上の問題（建物の傾き、耐力構造に影響を及ぼすものなど）

・火災等の被害

・地中埋設物（建築に支障をきたすような廃材やガラ）

・地盤沈下

・浸水の被害

・騒音、振動、臭気、電波障害

・土壌汚染

・配管の状況（他人の配管が埋設されていたなど）

心理的な瑕疵では、

・敷地内や近隣での自殺、殺傷事件など心理的に影響があると思われる事件

・近隣に暴力団事務所があった

・異常な近隣トラブル

瑕疵とは、このような事実を、事前に買主が知っていたら物件を買わなかった、もしくは

減額を要求していたと思われることを言いますが、心理的な瑕疵などは

認定されるのが、難しい場合もあります。

民法では、これらの瑕疵が重大で契約の目的が達せられないとき、買主は契約の解除や

損害賠償の請求をすることができるとされています。

そして、契約の解除や損害賠償請求は、買主が事実を知ったときから１年以内に

しなければならないと規定されてます。

これだと売主は、自分でも知らない瑕疵がいつ出てきて補償しなければならないと

いう不安を永久に持たなければなりません。

そこも民法の規定では、実際に瑕疵担保責任を行うかどうか選べる任意規定であるため

当事者間で、この民法とは異なる取り決めもできるとされています。

通常の売買契約書では、物件の引渡し日から３カ月（もしくは６カ月以内）に

買主から請求があったものに限って売主に修復の義務があるとされています。

また、売主、買主双方が納得すれば、瑕疵の範囲や請求期間などを売買契約書とは

異なる内容で結ぶことも可能です。

ですので、瑕疵担保責任を一切負わないという契約内容にすることも可能です。

ただし、これができるのは売主が個人の場合だけです。売主が不動産業者の

場合は最低２年以上の瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。

また、個人の場合で瑕疵担保責任を一切負わないという特約をしたときであっても、

売主が瑕疵を知っていて買主に告げなかった場合や虚偽の申告をした場合については

売主は責任を負わなければなりません。

そのために我々業者は、「物件状況報告書」「告知書」などを事前に売主から

ヒヤリングして契約書に添付しています。

不動産という高額な売買を仲介する者として、事前調査を念入りに行い、

いつも契約には細心の注意を払うように心掛けています。