民法大改正で変わること　その２

契約不適合責任とは？

前回の不動産ブログの続きです。

今回は、瑕疵担保責任から「契約不適合責任」になることによって変わる

新しい概念について触れてみたいと思います。

私自身も、まだ勉強中でありますので、はっきりとわからない部分もありますが、

何が変わるのかということに絞って書きたいと思います。

「契約不適合責任」では、契約された内容に適合しない「不適合なもの」が

引き渡された時に生じる責任が問題となります。

これは、契約書に記載された条項や文言だけでなく、当事者が契約するに至った

経緯やその目的などまで、含めた事情を考慮して判断されるとのことです。

例えば、買主の目的が購入した後で転売することである場合には、その目的である

転売が果たされるような適合物を引き渡さなければならないことになり、

単純に居住用として利用する目的とは異なってきます。

また、壁の亀裂など目で見てすぐに分かるような不具合であっても、契約上で

壁に亀裂が無いことが条件となる場合には、契約不適合として売主に責任追及

されることになるというのです。

このように契約書の内容と契約の対象物が合致しているかどうかが問われたら

じゃあいったいどんな契約書を作成すればいいのかと、私など頭を抱えてしまいます。

瑕疵担保責任では、買主側の救済手段として契約解除か損害賠償請求の

２種類しかありませんでした。

しかし、契約不適合責任では、この２種類に加えて追完請求と代金減額請求が

できるようになります。

追完請求とは、簡単にいうと契約不適合になっている部分について直してもらう

よう請求できることです。

例えば、補修が必要な個所があれば売主が費用を払って修理を行い、足りない

設備があれば追加で設備を備え付けるなどの行為です。

代金減額請求とは、上の追完請求を売主に催告しても、売主がやってくれなかった

場合に不適合の程度に応じた減額を請求できることです。

損害賠償請求においても、売主責任の賠償範囲が広がることになりますので、

これまでと同じ認識でいては危険です。

例えば、先の例にあげた転売目的であった場合、目的物の不適合によって

転売が実現できなかったとすると、その失った転売利益にまで賠償責任が

及ぶというものです。

続きはまた次回にします。