三方不動産株式会社
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2019年11月11日
不動産コラム

大家さん 老朽化物件は建て替えるべきでしょうか?売却すべきでしょうか?

老朽化した収益物件は、建て替えるべきでしょうか?

それとも売却するべきでしょうか?

所有収益物件の個性を知ることから始めましょう!

シリーズで考えて行きます。

まず自分の所有物件の個性を知ることから

所有しているアパート・マンションが古くなってきた大家さん

築30年、40年を過ぎた賃貸物件は、さすがに劣化が目立ち、人気も

落ちているでしょう?

 

家賃を値下げして対処してきたものの、それでも空室が増えてきていませんか?

 

そこで考えるのは、建て替えをした方がいいのか?

リノベーションをするか?それとも、売却してしまうか?

 

この問題は、プロでも判断が非常にむずかしいところです。

なぜなら、そのあなたが所有している不動産は、他に同じものがないからです。

 

簡単に「古くなったから壊して売却しましょう!」

「大規模なリノベーションをしましょう!」という提案をするわけにはいきません。

 

所有してきた30年~40年のあいだに、時代は大きく変わって来ています。

所有物件周辺の街並みや人口(都市化や過疎化)、商業施設、交通機関なども。

 

またローンは完済しているのか?

間取りや設備が、時代と合わなくなっているのか?などなど、、。

 

このようにあらゆる環境が変化しているはずですので、まずしなければならないのは、

改めて、ご自分のマンション・アパートの立地条件を調査・分析した上で

建替え・リノベーション・売却の判断をすべきだと考えます。

 

 

ニーズがあるのか?差別化は可能?

まずは、立地としてアパート・マンションの需要があるのかを徹底的に

調査することから始めることです。

 

何もニーズがない地域で、経営力もなければ建替えたとしても、数年で

また空室が発生してしまうでしょう。

 

要は、なぜ入居率が上がらないのかという理由を明確にすることです。

その分析をしないで、ただ古くなったというだけで、業者の勧めるまま

建替えやリノベーションをするのは、リスクが大き過ぎます。

 

ターゲットとするのは、「単身者」「ファミリー」?

周辺の競合物件はどうか?競合が多い場合は、ハード面やソフト面で

差別化が可能でしょうか?

 

駅から遠いとか、単身者の物件であれば近くにコンビニや食堂などが近くに

ない場合、ファミリーであれば、学校やスーパー、病院などが近くにない場合など

入居率が悪い、いろいろな原因があります。

 

その原因を明確にして、間取りや設備の工夫によってそれが解消できるものなのかを

検討します。

築年数が古くても、いろいろな工夫次第で満室稼働している物件も多くあります。

 

・ペット専用マンション

・防音室完備の音楽家向けマンション

・車やバイク好きのガレージがリビングから見渡せるアパート

・同じ趣味同士が集まるシェアハウス

・単身者用よりちょっと広めのスタジオタイプにする

 

このようなマンションは、もうすでにありますので、次回は、

最新のアイディアマンションを探してみます。

 

この記事を書いた人
澤木 規行 サワキ ノリユキ
澤木 規行
三方不動産㈱の澤木です。 社長一人の小さな不動産会社ですが、不動産業に携わって32年間の経験と知識を生かして、皆様のお役に立てるように頑張ります。 「まじめに、一生懸命やること」がモットーです。 収益物件をお持ちの方や土地活用でお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください! また、不動産を購入しようかどうか迷っている方、 ポータルサイトや他社サイトでも気になる物件がございましたら、お気軽に ご相談ください。

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