大家さん　老朽化物件は建て替えるべきでしょうか？売却すべきでしょうか？

老朽化した収益物件は、建て替えるべきでしょうか？

それとも売却するべきでしょうか？

所有収益物件の個性を知ることから始めましょう！

シリーズで考えて行きます。

所有しているアパート・マンションが古くなってきた大家さん

築３０年、４０年を過ぎた賃貸物件は、さすがに劣化が目立ち、人気も

落ちているでしょう？

家賃を値下げして対処してきたものの、それでも空室が増えてきていませんか？

そこで考えるのは、建て替えをした方がいいのか？

リノベーションをするか？それとも、売却してしまうか？

この問題は、プロでも判断が非常にむずかしいところです。

なぜなら、そのあなたが所有している不動産は、他に同じものがないからです。

簡単に「古くなったから壊して売却しましょう！」

「大規模なリノベーションをしましょう！」という提案をするわけにはいきません。

所有してきた３０年～４０年のあいだに、時代は大きく変わって来ています。

所有物件周辺の街並みや人口（都市化や過疎化）、商業施設、交通機関なども。

またローンは完済しているのか？

間取りや設備が、時代と合わなくなっているのか？などなど、、。

このようにあらゆる環境が変化しているはずですので、まずしなければならないのは、

改めて、ご自分のマンション・アパートの立地条件を調査・分析した上で

建替え・リノベーション・売却の判断をすべきだと考えます。

まずは、立地としてアパート・マンションの需要があるのかを徹底的に

調査することから始めることです。

何もニーズがない地域で、経営力もなければ建替えたとしても、数年で

また空室が発生してしまうでしょう。

要は、なぜ入居率が上がらないのかという理由を明確にすることです。

その分析をしないで、ただ古くなったというだけで、業者の勧めるまま

建替えやリノベーションをするのは、リスクが大き過ぎます。

ターゲットとするのは、「単身者」「ファミリー」？

周辺の競合物件はどうか？競合が多い場合は、ハード面やソフト面で

差別化が可能でしょうか？

駅から遠いとか、単身者の物件であれば近くにコンビニや食堂などが近くに

ない場合、ファミリーであれば、学校やスーパー、病院などが近くにない場合など

入居率が悪い、いろいろな原因があります。

その原因を明確にして、間取りや設備の工夫によってそれが解消できるものなのかを

検討します。

築年数が古くても、いろいろな工夫次第で満室稼働している物件も多くあります。

・ペット専用マンション

・防音室完備の音楽家向けマンション

・車やバイク好きのガレージがリビングから見渡せるアパート

・同じ趣味同士が集まるシェアハウス

・単身者用よりちょっと広めのスタジオタイプにする

このようなマンションは、もうすでにありますので、次回は、

最新のアイディアマンションを探してみます。

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