三方不動産株式会社
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土・日曜日
2019年11月11日
不動産売却

大家さん 老朽化物件は建て替えるべきでしょうか?売却すべきでしょうか?

老朽化した収益物件は、建て替えるべきでしょうか?

それとも売却するべきでしょうか?

所有収益物件の個性を知ることから始めましょう!

シリーズで考えて行きます。

まず自分の所有物件の個性を知ることから

所有しているアパート・マンションが古くなってきた大家さん

築30年、40年を過ぎた賃貸物件は、さすがに劣化が目立ち、人気も

落ちているでしょう?

 

家賃を値下げして対処してきたものの、それでも空室が増えてきていませんか?

 

そこで考えるのは、建て替えをした方がいいのか?

リノベーションをするか?それとも、売却してしまうか?

 

この問題は、プロでも判断が非常にむずかしいところです。

なぜなら、そのあなたが所有している不動産は、他に同じものがないからです。

 

簡単に「古くなったから壊して売却しましょう!」

「大規模なリノベーションをしましょう!」という提案をするわけにはいきません。

 

所有してきた30年~40年のあいだに、時代は大きく変わって来ています。

所有物件周辺の街並みや人口(都市化や過疎化)、商業施設、交通機関なども。

 

またローンは完済しているのか?

間取りや設備が、時代と合わなくなっているのか?などなど、、。

 

このようにあらゆる環境が変化しているはずですので、まずしなければならないのは、

改めて、ご自分のマンション・アパートの立地条件を調査・分析した上で

建替え・リノベーション・売却の判断をすべきだと考えます。

 

 

ニーズがあるのか?差別化は可能?

まずは、立地としてアパート・マンションの需要があるのかを徹底的に

調査することから始めることです。

 

何もニーズがない地域で、経営力もなければ建替えたとしても、数年で

また空室が発生してしまうでしょう。

 

要は、なぜ入居率が上がらないのかという理由を明確にすることです。

その分析をしないで、ただ古くなったというだけで、業者の勧めるまま

建替えやリノベーションをするのは、リスクが大き過ぎます。

 

ターゲットとするのは、「単身者」「ファミリー」?

周辺の競合物件はどうか?競合が多い場合は、ハード面やソフト面で

差別化が可能でしょうか?

 

駅から遠いとか、単身者の物件であれば近くにコンビニや食堂などが近くに

ない場合、ファミリーであれば、学校やスーパー、病院などが近くにない場合など

入居率が悪い、いろいろな原因があります。

 

その原因を明確にして、間取りや設備の工夫によってそれが解消できるものなのかを

検討します。

築年数が古くても、いろいろな工夫次第で満室稼働している物件も多くあります。

 

・ペット専用マンション

・防音室完備の音楽家向けマンション

・車やバイク好きのガレージがリビングから見渡せるアパート

・同じ趣味同士が集まるシェアハウス

・単身者用よりちょっと広めのスタジオタイプにする

 

このようなマンションは、もうすでにありますので、次回は、

最新のアイディアマンションを探してみます。

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この記事を書いた人
澤木 規行 サワキ ノリユキ
澤木 規行
三方不動産㈱の澤木です。 社長一人の小さな不動産会社ですが、不動産業に携わって33年間の経験と知識を生かして、皆様のお役に立てるように頑張ります。 「三方不動産に依頼して良かった!」と思ってもらえる仕事を積み重ねて行きます。 不動産の売却や土地活用でお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください! また、不動産を購入しようかどうか迷っている方、 ポータルサイトや他社サイトでも気になる物件がございましたら、お気軽に ご相談ください。

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