収益物件の売却を検討するポイントは？その２

収益物件の売却をするメリットとは？

収益物件の売却をするデメリットとは？

不動産投資において、購入・運営・売却ということを、すべてセットにして考え

最後の売却が完了した時点で、その投資が成功したのか、失敗に終わったのかが

判明すると思います。

では、老朽化した収益物件を売却するメリットとは何でしょうか？

１．売却することによって、利益・損失を確定できる

　　最大のメリットは、これだと思います。運営している限り、収益と経費は

　　流動的です。それが売却によって確定することが出来ます。

　　賃料収益でプラスになっていたのに、売却してみるとトータルでは、

　　マイナスになったということがないように、常に売却するタイミングを

　　見ておきましょう。

２．資金が回収できる

　　資金を回収して、より利回りの高い物件への買い替え資金に出来ます。

　　借入が残っている場合は、借金の清算が出来ます。

　　老朽化した収益物件の売却は、中々思うような金額では売ることが

　　出来ないかもしれませんが、新築から維持していた物件であれば、

　　その間の賃料収入も十分入っていますので、トータルでマイナスになることは

　　まずありません。

３．あらゆるリスクから解放される

　　老朽化に伴う家賃の値下がりや、修繕費のリスク、事件や災害によるリスク、

　　将来的な人口減少や周辺環境の変化などによる物件自体の値下がりリスク

　　からも解放されます。

当たり前のことですが、収入を生まなくなることが最大のデメリットです。

それ以外には、売却に伴う仲介手数料や譲渡所得税などの費用が掛かります。

売却をするタイミングを見誤ると、損失を生むリスクもあります。

出来れば、購入時に出口のことを考えて、運営している時にも、売却の

タイミングを注意深く見守っていく必要があると思います。

初めから、出口戦略を考えている人は、購入する物件も、そのような目で

見ますので購入で失敗するというリスクも軽減されます。

何度も言うように、不動産投資は最終的には売却時に成功か失敗かが

確定する要素が大きいと思います。

浜松で考えると今後も浜北・都田方面に工場などが移転して来ます。

今までのように街中であればいいという常識も変わってくるかも知れません。

街中と職場の中間地点あたりで、津波のリスクや洪水のリスクがない（河川の

近くではない）岩盤の良い所というように考えていくと、どのあたりに

なるでしょうか？

また、機会があれば、浜松市に限っての調査・検討をしてみたいと思います。

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