収益物件の売却を検討するポイントは？

老朽化物件売却について

立地条件が非常に悪い場合は？

１０年後に売却する場合のシュミレーション

老朽化したアパート・マンションの売却について考えていきます。

前回と前々回の記事で取り上げてきましたが、所有不動産が老朽化し

建替えか売却かで悩んだときは、まず現在の所有物件について改めて立地や周辺環境の

変化などを調査をし、ニーズがどのくらいあるのかを知ること。

そして防音室がある音楽愛好家専用マンションなどアイディアを出したり間取り

設備の工夫で競合物件と差別化が図れるかなどを検討すること。

上記の検討をした上で、それでもニーズがなく売却しか選択肢がないと判断した場合は、

速やかに動かれることをお勧めします。

その場合は、売却価格もあまり高望みはできない可能性があります。

購入者も同じようにニーズが少ないエリアと考えますので、入居状況によっては、

建物解体費用を差し引いた土地価格になってしまうということもあり得ます。

こういうケースは、稀なケースだと思いますが、立地条件が非常に悪く

将来性もない場合は、土地だけでも売却できるかの検討も必要になります。

Aマンション（仮定）

鉄筋コンクリート造　３階建て　総戸数９戸（２DK）　築３０年

月額家賃　４５，０００円　×　9戸　＝　４０５，０００円

現在の土地価格　４０００万円　（２００坪　×　坪２０万円）

解体費用　１５００万円　

年間家賃　４８６万円（４０５，０００円　×　１２か月分）

この物件を収益物件として売却しようとすると、築年数から考えても

利回り１２～１４％くらいと仮定（立地条件によってですが）

あいだを取って１３％の利回りで収益還元法で計算すると、現在の売却価格は

土地と建物（入居者付き）で、約３，７００万円となります。

このマンションをあと１０年維持してから、建物を解体して売却しようとしたら

どうなるでしょうか？

１０年間の賃料　３４００万円（年間賃料４８６万円×７０％（入居率）×　１０年間）

立退き料　　　　７０％の入居率と仮定すると残り６戸×７０万円＝４２０万円

　　　　　　　　（敷金返却分含む）

土地価格　　　　３，６００万円（１年で１％ずつ下落すると仮定）

１０年分賃料３，４００万円＋土地価格３，６００万円＝７，０００万円

これから、解体費用１，５００万円と立退料４２０万円を差し引くと

５，０８０万円となります。

わかりやすいように大きな数字だけあげましたが、実際には固定資産税や

所得税、１０年分の維持費、そして修繕費などは含まれていません。

１０年後に売却したほうが、机上のシュミレーションでは、

確かに利益は大きくなりますが、あくまで１０年間、事故や事件もなく

日本経済も安定し、税制も変わらず地価も大幅に下落しない、

大きな修繕費も掛からず、資産価値が落ちないという前提での話です。

１０年後に売却することの利益を取るか、老朽化した物件のリスクを

考えて、すぐに売却するかは、所有者の判断になります。

長くなりましたので、次回はメリット・デメリットからこの辺を

考えてみたいと思います。

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収益物件の売却を検討するポイントは？No,２