孤独死と損害賠償について　その１

入居者が孤独死した場合、大家さんは損害賠償請求ができるのか？

孤独死という言葉がありますが、調べてみますと特に定義はなく

「一人暮らしをしていて、誰にも看取られずに亡くなった場合」や「独居者が疾病など

助けを求めることなく急死し、しばらくしてから見つかる場合などにいう。」などと

コトバ辞典に出ていました。

さて、アパート・マンション経営をされている大家さんにとって、入居者が

部屋で亡くなるというケースは、高齢化社会に伴ってこれから増えてくると思われます。

亡くなり方によっては、家賃の減額・原状回復費用など多額の損害を被る場合が

あります。

入居者が病死した場合、自殺・他殺の場合とでは「事故物件」になるかどうかによって

大家さんの責任や支出は変わってきます。

この俗にいう「事故物件」ですが、こちらも法律用語ではありませんので定義は

ありません。

入居者の死亡が、後から入居する者にとっては「心理的瑕疵」に該当するかどうかが

事故物件となる、ならないのひとつの分かれ目と言えるかも知れません。

心理的瑕疵とは、入居に当たって心理的な抵抗を感じさせるような要因を意味します。

もう一つは、宅地建物取引主任者に「告知義務」が発生するかどうかということも

あります。

不動産における「告知義務」とは、不動産売却や賃貸の際、その物件が以前、

自殺や殺人などの死亡事故があった事故物件や災害に見舞われた物件、

周辺に火葬場やごみ処理場、指定暴力団組織があるなどの周辺環境が好ましくない

心理的瑕疵（かし）物件である場合、不動産業者はそれを買主や入居希望者に

伝えなければならない、という宅建業法の47条で定められた義務です。

ケースごとに見ていきましょう。

・入居者の自殺または他殺があった物件・・・「事故物件」となります。

・入居者が老衰や持病などを原因として自然死（病死）した場合・・・「事故物件」と

　して取り扱わないのが一般的です。

では、病死であっても、孤独死のような場合で入居者の死亡後、長期間発見されずに

放置されたことによって、室内外に臭気・害虫などが発生した場合には、

どうでしょうか？

これこそが、今回のテーマでしたが、ここまででかなり長くなってしまいました。（笑）

続きは、次回の不動産ブログでやることに致します。