アパート・マンション経営を考える

・管理会社を選ぶポイント

・賃貸マンション経営の昔と今

ちょっと前に「マンション管理と管理会社について考える」というブログを

アップしましたが、あるオーナーさんとお話をしていて気づいたことが

ありますので、ちょっと補足します。

良い管理会社を選ぶポイントというのは、よくありますので、ここでは

わかりやすくあまり良くない管理会社の特徴を上げてみます。

１．入居者募集能力がない

やはり収益物件のオーナーから見れば、管理能力よりも入居者をいかに早く

入れてくれるのかが収入に直結します。

また、入金管理や滞納者への督促などは、大体マニュアル化しているものですので

会社によって能力の差はそれ程出ません。

しかし、入居者を見つけて、入居してもらうという能力は、会社によって、

また個人個人の営業マンのスキルに依るところが大きいと思いますので、

この見極めが重要になってきます。

２．空室に対する提案がない

空室が増えても、ただ家賃を下げるだけしか言ってこない管理会社は、

やはりダメだと言わざる得ないでしょうね。

設備や内装を変える提案だとか入居率を上げるために研究をしている会社は、

良い会社と言えるのではないでしょうか？

大幅に家賃を下げて、入居者を決めるなら誰でもできますから。

３．管理がずさんで、退去者が増える

ゴミが散乱していたり、クレームの放置、エアコンの故障、水漏れなどの

対応が遅いなど、管理がずさんで退去者が出るようなら問題です。

オーナーさんも、退去立会いの時に管理会社と同席させてもらって、

退去者に直接「なにが理由で退去するのか？」ということくらいは、聞いておく

方が良いと思います。

４．修繕費用が高い

管理を任せていると、電球の交換からエアコン、給湯器の交換、水回りの

メンテナンスなど修繕費が掛かります。

その修繕費が異様に高いと感じたら、自ら金額を再確認する必要があります。

その結果、相場よりも何割も高い修繕費を請求されていたら、その管理会社は

思い切って変えた方がいいかも知れません。

これは私が感じることですが、昔と比べて管理会社も楽に儲かる時代では

なくなって来ているのかなと思います。

大きな変化は、平成１０年に当時の建設省住宅局から出された「原状回復を

めぐるトラブルとガイドライン」で入居者が退去するときの費用負担の

ガイドラインが示されたことです。

それから約２０年が経ち、大家さんの間でも入居者から預かっている敷金は

ほとんどお返しするということが、定着しました。

それまでは、入居者からの敷金で内装費用を賄うという時代でしたから

大家さんの負担も少なくて済んでいました。

同時に管理会社は、大家さんの意向が働き内装工事が絞られますから

利益率が以前より下がってきます。

更には、人口減少の影響や持ち家志向の強まり、またアパートマンション建設の増加

などによって、簡単に空室が埋まらなくなってきました。

つまり、入居募集に、より労力が必要となります。不動産屋の店の窓に

チラシをベタベタ貼ってれば、お客さんが来てくれる時代ではありません。

それから、入居者からのクレームや要望が、この２０年間で凄く増えていることを

実感します。それも、びっくりするくらい些細な事を言ってくる方も

結構いるのです。

管理会社は、この対応だけでも大変です。

管理会社は、かつては管理する部屋数を増やせば利益が上がっていきましたが、　

今は部屋数が増えれば、同時に入居者へのクレーム対応も増えますので

より優秀な社員の育成や仕組みづくりが求められます。

前半では、良い管理会社のポイントを上げましたが、管理会社から見ると

このような事情もあり、中々大家さんの要望に全て応えるということも

むずかしくなって来ています。

そのあたりの事情も踏まえた上で、「管理をどうするのか」という答えを

模索していくということになるのではないでしょうか？