不動産の名義変更について

どういう場合に、名義変更が必要になるのか？

名義変更をしないとどうなるのでしょうか？

土地、家、建物、マンションなのど不動産の所有者は基本的に、法務省法務局の登記簿

で管理されてます。

所有者が亡くなったり、不動産の売買などで所有者が変わった場合は、

登記簿の名義も変更することになります。

その名義変更は法務局へ所有権移転登記を申請しますが、この登記申請のことを

一般的には不動産の名義変更手続きと呼ばれているものです。

土地の名義変更が必要なケースは、主に「売買」「相続」「贈与」「財産分与」の

４つがあります。

「売買」や「贈与」であれば義務者と権利者との調整は比較的簡単にできますが、

離婚による「財産分与」や義務者が亡くなられている「相続」は、簡単には

行かない場合が多くあります。

「相続」の場合は、相続人には誰がいるのかを確定し、相続人同士による遺産分割協議書

に「この土地は○○が相続します」という旨の一文があるか確認が必要です。

遺産分割協議書がまだ出来ていない場合は、まずその作成から始める必要があります。

遺産分割協議書には相続人全員の実印での捺印が必要ですし、土地の名義変更の申請に

相続人全員の印鑑証明書と、住民票や戸籍謄本が必要になります。

また、時々名義変更を「ただ名義を変えるだけ」と簡単に考えている方がおりますが、

１１０万円以上の資産を動かすと、「贈与」でもらった側には、「贈与税」が

掛かって来ますのでお気をつけ下さい。

贈与税は、相続税に比べると税率が高いですので、「相続まで待てば良かった」という

ケースも出て来ます。

相続で、名義変更（相続登記）をしないまま、何十年もそのままにしている人がいます。

相続登記をしなくても、法的に罰則はありませんが、（相続登記の義務化の動きが

ありますので、近い将来は罰則が規定されるかも知れません）問題が発生するケースが

あります。

・不動産の売却・担保設定ができない

・権利関係が複雑になる

・他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある

相続登記をするまでは、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を共有している

状態です。

例えば家を取得した相続人は、相続登記しなければ、その家についての権利を

第三者に対して主張することはできません。

登記を行っていない状態は、第三者から見れば、まだ遺産分割が済んでいない

共有状態になるのです。

ですので、他の相続人の債権者は、その相続人が債務を弁済しない場合は、

相続財産についてのその相続人の持分を差し押さえることができることがあるのです。

また、権利関係が複雑になるというのは、相続人のうちの誰かが亡くなった場合、

その相続人が持っていた権利は妻や子供などに移ります。

これが、何代も続くと、いちいち前の相続、その前の相続とやり直して行くことに

なります。

つまり、ねずみ算式に相続人が増えていきますので、これを遡ってまとめるのは

大変なことになります。

いずれにしても、名義変更登記をしないとデメリットの方が大きいですので、

速やかに司法書士へ相談してみることをお勧めします。