マンション管理と管理会社について考える　その２

目次

管理会社を選ぶ目安の参考にしてください。

大家さんが、自分で入居者募集をするとはどういうことか？

前回のつづきです。

ここに東京都内の不動産管理会社を選ぶ目安がありますのでご参考までに。

・入居率　　　　　目安　９６％以上

・平均空室期間　　目安　４０日以内

・滞納　　　　　　目安　２か月経過以内

・管理費　　　　　目安　５％～７％

東京と浜松では需要も違いますので、参考程度に考えてもらえればいいと思い

ますが、最低これくらいのレベルでの管理を東京の大家さんは望んでいると言えます。

また、ここに出てくる管理費ですが、浜松ではもう少し安いですね。

管理費も安ければいいというものでもなく、ある程度お金を払っても

質の良い管理をしてもらえるならば、総合的に見ればお得になる場合が

多いと思います。

管理会社の力によって、マンション経営は大きく変わりますので、選ぶ時には

数社から話を聞いたり、信頼できる大家業の人や不動産会社さんからの

意見も聞いてみると良いでしょう。

私の経験でしか言えませんが、私の見る限りマンション・アパートの入居率に

関しては、管理会社任せにしないで、大家さんが自分で先頭に立って

やっている人の方が入居率は、高いように感じます。

もちろん大家さんは、不動産業者ではありませんので、自分で募集広告を載せたり

することはありません。

委託した管理会社に入居者募集を丸投げしないで、自ら募集の指揮をとると

いうことです。

これは専門家から見ても、合理的な考え方だと思います。

一つには、管理会社の仲介手数料の関係です。できれば入居者を自分の

ところで契約する方が広告料名目でもらう手数料も含めると多くなります。

そうすると、その会社は、まず広く広告をしないで自分のHPとか専用サイトでの

募集をします。

そして、一定期間が過ぎれば忘れるか、家賃の値下げ交渉です。（笑）

門戸が限られます。

ところが、大家さんが自ら先頭に立って募集をすると同時に複数の会社に、より良い

条件で募集をかけられます。管理会社が自分のHPやサイトで募集するのと同じことを

一度に複数社ができることになります。

門戸がより広くなります。

更に、１週間に１度くらいはその募集をしてくれている会社に出向き、現在の状況を

聞きながら賃料を調整したり、時には手土産のお菓子などを渡して、その営業マンと

うまく人間関係を作っている方もいらっしゃいます。

最近のお部屋を探しているお客様は、事前にインターネットで検索し

１，２物件に絞ってから、来店して

「これとこの物件を見せてくれませんか？」

となります。　

そこに営業マンが「ついでにこちらの物件も見てみませんか？」と自分の

物件を紹介してくれるかどうかの一言が大きいのです。

今回で終わるつもりでしたが、また長くなってしまいましたので

次回、またつづきをお届けします。