三方不動産株式会社
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2020年05月14日
不動産コラム

不動産売買の解約について その3

違約解除(解約)について

違約金が発生する場合とは?

違約解除(解約)とは、売主・買主のどちらかが、契約書に定められた義務を

果たさなかった時や、前回やった手付解除期限を過ぎた後に売買契約を解除したいと

なった時に、売買契約で定めた違約金をペナルティーとして払うことで

解約することです。

 

では、どのような場合が契約違反になるのでしょうか?

・売買代金の支払いをしなかった

・物件の引渡しをしない

・抵当権等の抹消をしない

・所有権の移転登記をしない

・引渡し前に売主の過失(善管注意義務違反)によって、物件が滅失・毀損した

・手付解除期日を過ぎた後の契約解除

・反社会勢力の排除条項に該当した等

 

契約違反とまで言えるかどうか何とも言えない場合が

・物件状況報告書の記載違反、記載ミス

・設備の引渡し

・境界の明示義務違反(隣地が立ち会ってくれないため測量図が作成出来ない等)

これらの場合は、ケースバイケースで専門家に相談した方が良いでしょう!

 

また、手付解除では、手付金の放棄や手付金の倍返しで自由に契約を解除できましたが

契約違反による解除は簡単にはいきません。

 

例えば、買主が売買代金の支払い義務を怠ったなら、まず文書で義務を果たすように

請求したうえで、売買契約を解除した後に違約金を請求することができます。

 

この違約金ですが、売買金額の額にもよりますが、通常10%か20%くらいを

設定します。

不動産業者が売主の場合は20%を超えることは出来ません。

 

また、違約金は、実際に生じた損害の額の多寡に関わらず増減はしないことと

定めています。

 

もし違約金を300万円と決められていたのなら、実際の損失が100万円だったと

しても、逆に500万円の損失がでたとしても、300万円に固定されると

いうことです。

 

違約解除の場合、仲介手数料の請求権は消滅しませんので、別に仲介手数料を

請求されることもございます。

 

最後に、今年の4月からの民法大改正により「契約不適合責任」が認められ

売買の目的が達せられない場合に契約不適合責任を理由とする解除もあります。

これについては、以前のブログにも少し書きましたが、また別の機会に

触れたいと思います。

 

3回にわたって不動産売買の解約について書きましたが、ご不明な点が

ご相談がある場合は、お気軽に三方不動産株式会社へお問い合わせください。

この記事を書いた人
澤木 規行 サワキ ノリユキ
澤木 規行
三方不動産㈱の澤木です。 社長一人の小さな不動産会社ですが、不動産業に携わって33年間の経験と知識を生かして、皆様のお役に立てるように頑張ります。 「三方不動産に依頼して良かった!」と思ってもらえる仕事を積み重ねて行きます。 不動産の売却や土地活用でお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください! また、不動産を購入しようかどうか迷っている方、 ポータルサイトや他社サイトでも気になる物件がございましたら、お気軽に ご相談ください。

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