不動産売買の解約について　その３

違約解除（解約）について

違約解除（解約）とは、売主・買主のどちらかが、契約書に定められた義務を

果たさなかった時や、前回やった手付解除期限を過ぎた後に売買契約を解除したいと

なった時に、売買契約で定めた違約金をペナルティーとして払うことで

解約することです。

では、どのような場合が契約違反になるのでしょうか？

・売買代金の支払いをしなかった

・物件の引渡しをしない

・抵当権等の抹消をしない

・所有権の移転登記をしない

・引渡し前に売主の過失（善管注意義務違反）によって、物件が滅失・毀損した

・手付解除期日を過ぎた後の契約解除

・反社会勢力の排除条項に該当した等

契約違反とまで言えるかどうか何とも言えない場合が

・物件状況報告書の記載違反、記載ミス

・設備の引渡し

・境界の明示義務違反（隣地が立ち会ってくれないため測量図が作成出来ない等）

これらの場合は、ケースバイケースで専門家に相談した方が良いでしょう！

また、手付解除では、手付金の放棄や手付金の倍返しで自由に契約を解除できましたが

契約違反による解除は簡単にはいきません。

例えば、買主が売買代金の支払い義務を怠ったなら、まず文書で義務を果たすように

請求したうえで、売買契約を解除した後に違約金を請求することができます。

この違約金ですが、売買金額の額にもよりますが、通常１０％か２０％くらいを

設定します。

不動産業者が売主の場合は２０％を超えることは出来ません。

また、違約金は、実際に生じた損害の額の多寡に関わらず増減はしないことと

定めています。

もし違約金を３００万円と決められていたのなら、実際の損失が１００万円だったと

しても、逆に５００万円の損失がでたとしても、３００万円に固定されると

いうことです。

違約解除の場合、仲介手数料の請求権は消滅しませんので、別に仲介手数料を

請求されることもございます。

最後に、今年の４月からの民法大改正により「契約不適合責任」が認められ

売買の目的が達せられない場合に契約不適合責任を理由とする解除もあります。

これについては、以前のブログにも少し書きましたが、また別の機会に

触れたいと思います。

３回にわたって不動産売買の解約について書きましたが、ご不明な点が

ご相談がある場合は、お気軽に三方不動産株式会社へお問い合わせください。