オーナーチェンジ物件って　なに？

投資用マンションなどの不動産物件資料で時々見かけるオーナーチェンジの意味は？

こういう物件を購入しても大丈夫ですか？

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者

（オーナー）が、賃借人（入居者）が入ったままで、他の人に売却すること

これをオーナーチェンジといいます。

入居者から見ると、生活はそのままで家主が変わる（オーナーチェンジ）ということに　なりますから家賃の振込先が変わることになります。

管理会社に依頼していて、家主が変わっても同じ管理会社なら入居者にとっては、なにも変わらないということもあります。

契約前の重要事項説明で、物件に抵当権などがついていることもありますが、

契約条項の中で「抵当権等の抹消」などの項目があり引渡しまでに

それらが抹消されることが確約されていれば、抵当権がついていても安心ですよ。

ただ入居者にどんな人が入っているのか？

反社会的勢力の人、家賃の滞納がある人、近隣とトラブルがある人かどうか

また、過去に物件内や近隣で事件や事故などがなかったかなどを確認することが

大切です。

実際に物件の近隣で聞き取り調査をする場合や警察に問い合わせたり

することもありますので、この調査に関しては、信頼できる不動産業者に

依頼するほうがいいかもしれません。

私もこの調査には、非常に神経を使います。特に事件、事故などは

買主に告知義務がすでになくなっていたり、告知義務がない場合でも

そのことを、事前に知っていたら買わなかったというようなケースもありますから。

昼間と夜間の違い、晴天と雨天、過去の浸水被害や地盤状況、建物の耐久性なども

調べます。

最後に投資用ですから、家賃収入が適正かどうかです。

今は満室でも、入居者が入れ替わった時に、その家賃が維持できるのか？

メンテナンス費用は、現在どれくらい掛かっているのか？

将来のメンテナンス費用は、どれくらい見込まれるのか？

現実的なシュミレーションを行いましょう！

空室率も考慮して価格交渉もしたほうがいいですよ。