相続　共有名義について考える　その１

共有名義とは？

共有名義で、できること、できないこと

共有名義とは、その不動産を複数の人で所有することです。

親子や夫婦、兄弟姉妹等、複数で所有し登記をすれば共有名義となります。

ちなみに、一人で所有することは単独名義や単有名義といいます。

そして、共有名義の場合には、持分に応じて割合が決められます。

住宅を夫婦で購入する場合には、お互いが支払った金額の割合に応じて

決められますが、相続の場合は、通常、相続人間の話し合いで決められます。

持分３分の１とか１０分の３とかという具合です。

今回から、何回かに分けて共有名義について考えてみたいと思います。

相続が発生して兄弟姉妹の共有名義にしたためにトラブルになるケースが

よくあります。

まず共有名義だと、出来ることと出来ないことを見てみましょう。

【共有している不動産の意思決定に必要な同意】

不動産の変更・・・・共有者全員の同意が必要

不動産の管理・・・・持分価格の過半数の同意が必要

不動産の保存・・・・各共有者が単独で行える

不動産の変更というのは、売却や取り壊しということです。

建物の増改築や建替えも含まれます。これらの行為には、共有者全員の

同意が必要になります。

持分が、仮に１００分の１しかなくても、関係ありません。

不動産の管理というのは、賃貸契約の締結や解約、リフォームをして建物の価値を

上げることなどがあげられます。

管理行為は、「共有持分の価格の過半数」で決定されます。

例えば、５人の共有者がいて、１人が３分の２を持っていて、残りの３分の１の部分を

それぞれ４人で持っていたとします。

３分の１しか持っていない４人が反対したとしても、３分の２を持っている１人が

賛成するば、管理行為はできることになります。

多数決ではなく、あくまで持分価格の過半数の同意となります。

不動産の保存というのは、現状を維持（保存）する行為をいいます。

メンテナンスや修理、清掃などは1人でも行えます。

次回は、共有名義のメリット・デメリットについてやりたいと思います。